Του Νίκου Ρουσάνογλου

Δομικά χαρακτηριστικά έχει αποκτήσει η ανισορροπία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας. 

Σε πρόσφατη ανάλυσή του, το Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) σημειώνει ότι, από τη μία πλευρά, η προσφορά κατοικιών ανακάμπτει αργά, έπειτα από μια μακρά περίοδο αποεπένδυσης και κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας. Από την άλλη, η ζήτηση ενισχύεται ταυτόχρονα από πολλαπλούς εγχώριους και διεθνείς παράγοντες. "Η αγορά λειτουργεί, έτσι, σε συνθήκες περιορισμένης ελαστικότητας προσφοράς, με αποτέλεσμα ακόμα και σχετικά μικρές αυξήσεις της ζήτησης να μεταφράζονται σε σημαντικές πιέσεις στις τιμές και στα ενοίκια. Η ανισορροπία αυτή δεν κατανέμεται ομοιόμορφα στην αγορά κατοικίας, αλλά εμφανίζεται εντονότερη στα μικρά και πιο οικονομικώς προσιτά ακίνητα, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, και ηπιότερη στα μεγαλύτερα και ακριβότερα τμήματα της αγοράς", αναφέρεται στην έρευνα. 




Σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, σε αυτό το πλαίσιο, παρεμβάσεις που ενισχύουν τη ζήτηση χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς (όπως τα προγράμματα "Σπίτι μου") ενδέχεται να έχουν περιορισμένη αποτελεσματικότητα ή και αντίθετα αποτελέσματα, καθώς τείνουν να ενσωματώνονται στις τιμές. Η διεθνής εμπειρία αλλά και τα χαρακτηριστικά της ελληνικής αγοράς υποδηλώνουν ότι η επίδραση τέτοιων μέτρων εκδηλώνεται κυρίως μεσοπρόθεσμα, ιδίως όταν η προσφορά παραμένει περιορισμένη.

Εν τω μεταξύ, παρά την ανάκαμψη των τελευταίων ετών, η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα, με αποτέλεσμα το έλλειμμα νέας προσφοράς να παραμένει σημαντικό. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά τη δεκαετία 2007-2017 οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 95%, ενώ οι οικοδομικές άδειες κατά 84%.

Ωστόσο, ακόμα και η πρόσφατη ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας έχει διαφορετικά ποιοτικά χαρακτηριστικά. Οι υψηλές τιμές γης και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος καθιστούν συχνά οικονομικά βιώσιμη κυρίως την ανάπτυξη premium ακινήτων που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές, ενώ η εγχώρια ζήτηση για μικρά και προσιτά διαμερίσματα παραμένει συγκριτικά υποεξυπηρετούμενη. Πρόσθετοι περιορισμοί προκύπτουν από το θεσμικό και πολεοδομικό πλαίσιο. Το πάγωμα αδειών μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τον ΝΟΚ, ο δραστικός περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης και οι μακροχρόνιες καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού περιορίζουν την ταχύτητα προσαρμογής της προσφοράς. Παράλληλα, η παραγωγική ικανότητα του κατασκευαστικού κλάδου έχει αποδυναμωθεί σημαντικά κατά τη διάρκεια της κρίσης, ενώ η ίδια η διαδικασία παραγωγής νέων κατοικιών παραμένει εγγενώς χρονοβόρα.

Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι στις κατοικίες μεγάλης επιφάνειας και υψηλών προδιαγραφών, που βρίσκονται σε προνομιακές αστικές και τουριστικές περιοχές, οι τιμές πώλησης υπερβαίνουν σημαντικά το συνολικό κόστος κατασκευής και γης, χάρη και στη ζήτηση από το εξωτερικό. Αντιθέτως, στις πιο προσιτές κατοικίες, μικρότερης επιφάνειας, σε λιγότερο ζητούμενες περιοχές και με προσανατολισμό κυρίως τους εγχώριους αγοραστές, οι τιμές που μπορούν να πετύχουν οι κατασκευαστές συχνά μετά βίας προσεγγίζουν ή και υπολείπονται του συνολικού κόστους, καθιστώντας έτσι πολλά οικοδομικά έργα κατοικιών οριακά κερδοφόρα, ή ακόμα και ασύμφορα. Έτσι, σύμφωνα με την ανάλυση, "η ασυμμετρία αυτή έχει διαμορφώσει μια αγορά στην οποία η νέα οικοδομική δραστηριότητα κατευθύνεται δυσανάλογα προς πολυτελή ακίνητα που απευθύνονται σε ξένους ή υψηλού εισοδήματος αγοραστές, ενώ η εγχώρια ζήτηση, η οποία συγκεντρώνεται κυρίως σε μικρά και προσιτά διαμερίσματα, αντιμετωπίζει σαφώς ασθενέστερη παραγωγική ανταπόκριση".

Παράλληλα, το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών δεν μπορεί να καλύψει άμεσα το κενό. Αν και στην Ελλάδα καταγράφεται υψηλό ποσοστό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία, μεγάλο μέρος τους δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο για μακροχρόνια μίσθωση ή αγορά, λόγω παλαιότητας, ανάγκης ανακαινίσεων, νομικών ή πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, αλλά και γεωγραφικής αναντιστοιχίας με τη ζήτηση.

Ακόμα και σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αττική, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς για τους παραπάνω λόγους. Σε αυτό το πλαίσιο, η αναντιστοιχία προσφοράς και ζήτησης αποκτά και ποιοτικά χαρακτηριστικά. Ένα σημαντικό μέρος των κενών κατοικιών αφορά ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας ή παλαιότερης κατασκευής σε περιοχές με χαμηλή ζήτηση, ενώ παράλληλα η ζήτηση αφορά κυρίως μικρότερα και νεότερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ως εκ τούτου, ο συνολικός αριθμός των κενών κατοικιών δεν μεταφράζεται αυτόματα σε διαθέσιμη προσφορά για τις στεγαστικές ανάγκες που υπάρχουν σήμερα.

Ασφαλώς, η άνοδος των τιμών δημιουργεί κίνητρα σταδιακής αξιοποίησης μέρους αυτών των ακινήτων, είτε μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης είτε μέσω τουριστικής χρήσης. Ωστόσο, όπως τονίζει το ΚΕΦΙΜ, "η διαδικασία αυτή είναι εγγενώς αργή και εξαρτάται από επενδύσεις, διοικητικές διαδικασίες και συνθήκες αγοράς, με αποτέλεσμα να μην επαρκεί για να καλύψει το υφιστάμενο έλλειμμα προσφοράς βραχυπρόθεσμα. Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα ακίνητα που έχουν περιέλθει σε τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) μέσω πλειστηριασμών. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει περίπου 20.000 κατοικίες από πλειστηριασμούς. Οι ρεαλιστικές εκτιμήσεις πωλήσεων δεν ξεπερνούν τις λίγες χιλιάδες ετησίως, καθώς η συντριπτική πλειονότητα φέρει νομικά βάρη ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Το κλειδωμένο αυτό απόθεμα αποτυπώνει σε μικρογραφία το ίδιο πρόβλημα που χαρακτηρίζει το σύνολο των κενών κατοικιών: υπάρχει, αλλά δεν είναι άμεσα διαθέσιμο".

Η πίεση του δημογραφικού στην κατοικία

Πίεση στην αγορά κατοικίας προκύπτει και από δημογραφικούς λόγους, καθώς, παρότι ο πληθυσμός έχει μειωθεί, τα νοικοκυριά αυξάνονται. Ειδικότερα, αν και ο πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά περίπου 5% μεταξύ 2009 και 2025 (από 11,1 σε 10,4 εκατομμύρια), ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε την ίδια περίοδο κατά περίπου 8% (από 4,2 σε 4,5 εκατομμύρια). Η απόκλιση αυτή οφείλεται στη διαχρονική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού, ως αποτέλεσμα των διαζυγίων, της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, της γήρανσης του πληθυσμού, της υποχώρησης των γεννήσεων και των μεταβολών στα πρότυπα συμβίωσης. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat (EU-SILC), τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν από 19,7% του συνόλου το 2003 σε 32,4% το 2024, ενώ το ποσοστό των νοικοκυριών με εξαρτώμενα παιδιά μειώθηκε αισθητά.

Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες επιπτώσεις στη ζήτηση κατοικίας: κάθε νοικοκυριό, ανεξαρτήτως μεγέθους, απαιτεί μια αυτόνομη κατοικία. Η δημιουργία πάνω από 300.000 νέων νοικοκυριών μεταξύ 2010 και 2025, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενίσχυσε περαιτέρω τις πιέσεις στην αγορά.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΚΕΦΙΜ, κ. Νίκο Ρώμπαπα, "η στεγαστική πίεση που βιώνουν σήμερα χιλιάδες νοικοκυριά, και ιδιαίτερα οι νέοι άνθρωποι στα μεγάλα αστικά κέντρα, δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με εύκολες εξηγήσεις ή αποσπασματικά μέτρα. Το πρόβλημα είναι βαθύτερο και διαρθρωτικό: για πολλά χρόνια η Ελλάδα σχεδόν σταμάτησε να παράγει νέες κατοικίες, ενώ σήμερα η ζήτηση επανέρχεται από πολλές διαφορετικές πηγές. Αν θέλουμε πιο προσιτή στέγη, πρέπει να εστιάσουμε στην αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, στη μείωση των εμποδίων που κρατούν ακίνητα εκτός αγοράς και στη δημιουργία ενός πιο λειτουργικού πλαισίου για την κατοικία. Χωρίς περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες, οι πολιτικές που απλώς ενισχύουν τη ζήτηση κινδυνεύουν να μετατραπούν σε υψηλότερες τιμές".

Πηγή: www.capital.gr